اتفاقية إيجار غير صالحة
تاريخ النشر: 21 / 10 / 2018
إن ظاهرة التنفيذ غير السليم لاتفاقية الإيجار متكررة وتؤثر بشكل رئيسي على حقوق المستأجر ، خاصة عندما يكون الإيجار لمدة تزيد عن سنة واحدة ويتم توفير تجديد إضافي لها. ينص قانون العقود على أن العقود المتعلقة بتأجير الممتلكات غير المنقولة لأي مدة تزيد عن سنة واحدة لا تكون صالحة وقابلة للتنفيذ ما لم يتم التعبير عنها كتابياً وتوقيعها في نهايتها بحضور شاهدين على الأقل. عندما تكون اتفاقية الإيجار لفظية ، يجب أن تكون لمدة سنة أو أقل. في حالة عقد الإيجار غير الموقعة من قبل شاهدين ، على الرغم من بطلانها ، فإن الإيجار موجود إذا كان المستأجر في حوزة العقار. والسؤال الذي ينشأ بشكل معقول هو عواقب مثل هذا العجز ، وكيف يتأثر المستأجر ، وماذا يجب على المالك إعطائه لإنهاء عقد الإيجار.
إذا كان هناك عقد إيجار لا يستوفي الشروط المنصوص عليها في القانون ، فإنه باطل ويصبح الإيجار دورية من شهر إلى شهر أو من سنة إلى أخرى أو حسب طريقة دفع الإيجار. ﯾﺗﺄﺛر اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﺑﮭذا اﻻﺗﻔﺎق ﻷن اﻟﻔﺗرة اﻟزﻣﻧﯾﺔ اﻟﻣذﮐورة ﻓﻲ اﺗﻔﺎﻗﯾﺔ اﻹﯾﺟﺎر ﻏﯾر اﻟﺳﺎرﯾﺔ ﻻ ﺗﻧطﺑق وﯾﻧﺗﮭﯽ اﻟﻣﺎﻟك إﻟﯽ إﻧﮭﺎﺋﮫ. يتم إجراء الإنهاء مع إشعار اعتمادًا على كيفية دفع الإيجار أو عندما لا يدفع المستأجر إيجارات العقار الخاضع للإيجار ، مع إشعار مدته 21 يومًا. إذا كان عقد الإيجار ينص على فترة إيجار لأكثر من عام واحد ، فإن المستأجر له الحق في تجديده لفترة أخرى ، تنتهي صلاحيته في نهاية فترة الإيجار المبدئية وبند التجديد.
تم فحص القضية أعلاه من قبل المحكمة العليا في حكم صدر في 15.10.2016 بشأن عقد الإيجار الذي ينص على إيجار لمدة سنتين مع شرط لتجديده لفترتين أخريتين كل على حدة ، ولكن لم يتم توقيعه من قبل شاهدين ، الأمر الذي جعلها باطلة. واعتمدت المحكمة العليا استنتاج حكم الدرجة الأولى الذي ينص على أنه في حين أن العبارة ذات الصلة واضحة تمامًا فيما يتعلق بطول فترة الإيجار الأول ، كان من الواضح أيضًا أن المستأجر هو الشخص الذي لديه الحق في التجديد. ومع ذلك ، لم يرد أي ذكر فيما يتعلق بالطريقة والوقت الذي يمكن ممارسة هذا الحق فيه ؛ ونتيجة لذلك ، بالإضافة إلى بطلان اتفاق الإيجار ، وجد أن بند التجديد المذكور غامض وغير واضح.
في الحالة المذكورة أعلاه ، طالب المالك المستأجر بتسليم حيازة المباني لإجراء الصيانة والتجديد والترميم ، بعد أن أعطاه إشعارًا لمدة 4 أشهر. لم توافق المحكمة العليا على موقف المستأجر بأن عقد الإيجار لم يصبح قانونياً ، حيث أن عقد الإيجار كان باطلاً ، وانتهت فترة الإيجار الأولية ، ولم يكن هناك شرط لتجديده. ولذلك ، لم يكن من الضروري إنهاء عقد الإيجار ، لأن الاتفاق قد انتهى وأصبح المستأجر قانونيًا. وفيما يتعلق بالإشعار المقدم ، اعتبرت المحكمة العليا أنه صحيح. فيما يتعلق بادعاء المستأجر بأن المالك لم يستوف الشرط المنصوص عليه في القانون “لتنفيذ الأعمال في مبنى مدرج” ، والذي كان جزء منه هو المبنى المذكور ، أيدت المحكمة العليا أيضاً الحكم الابتدائي ، معتبرة أنه من خلال الأدلة المقبولة أمام المحكمة كانت الأعمال المذكورة أعلاه ضرورية وفقاً للتراخيص ذات الصلة وموافقة الوزير ، حيث أن المبنى كان مدرجاً ولم يكن بالإمكان تجديده سواء بشكل تدريجي أو جزئي. وبالتالي ، رفضت المحكمة العليا الاستئناف بتكاليف.
جورج كوتشونيس محامي متخصص في قانون الممتلكات غير المنقولة ، ومقره في لارنكا ، هاتف: 818288 24 ، coucounis.law@cytanet.com.cy ، www.coucounislaw.com
يرجى ملاحظة أن جميع المواد المعروضة في “موقع فلسطينيو قبرص” محمية بحقوق الطبع والنشر وقوانين الألفية الرقمية لحماية البيانات.
