الطلب قادم لإدارة المباني السكنية(مهم جدا)

لإنهاء الفوضى مع إدارة المباني السكنية ، والفوضى الموجودة وإجراءات الطريق المسدود التي تتعلق غالبًا بسلامة المستأجرين

يحاول تقديم مشروع قانون أعده مفوض التشريع و فريق من دائرة الأراضي والمسوحات وسيتم إحالته قريبًا إلى البرلمان.

يصبح أصحاب الشقق هدفًا لبعض المستأجرين الذين يرفضون دفع فواتير الخدمات ، أو يساهمون في الإصلاحات ، ونتيجة لذلك تظل المباني السكنية دون صيانة ، مما يعرض سلامة السكان للخطر.

 لجان الإدارة ، حيثما وجدت ، عاجزة عن اتخاذ الإجراءات ، وهذا هو السبب في أن المباني تظل دون صيانة.

هناك مبان سكنية بها مصاعد لا تعمل ، ومناطق عامة غير نظيفة وفوضى مع مستأجرين يائسين.

 يعالج التشريع الجديد نقاط الضعف هذه ، وعلى أساسه تكون اللجان الإدارية ، التي تتمتع بصلاحيات كبيرة

 ملزمة بطلب دراسات ثابتة كل عشر سنوات ، في حين يمكن محاكمة أولئك الذين يرفضون دفع فواتير المرافق بعقوبات شديدة بشكل خاص .

بالإضافة إلى ذلك ، تم إنشاء خدمة لتسجيل المباني ذات الملكية المشتركة والإشراف على عمل اللجان الإدارية في البلديات ذات الصلاحيات الموسعة. أصدر وزير الداخلية الجديد ، كونستانتينوس يوانو ، تعليمات بإحالة مشروع القانون (“قانون إدارة المباني ذات الملكية المشتركة والمسائل ذات الصلة لعام 2022“) على الفور إلى الدائرة القانونية ، من أجل إجراء المراجعة القانونية والفنية اللازمة ثم يعرض على مجلس النواب لاقراره.

تمت صياغة مشروع القانون من قبل المفوض التشريعي لويزا زانيتو وفريق من دائرة الأراضي والمسوحات ويؤثر على آلاف المواطنين الذين يعيشون في المباني السكنية وينتظرون ذلك بفارغ الصبر.

 وبحسب السيدة لويزا زانيتو ، يهدف مشروع القانون إلى حل العديد من المشاكل التي تطرح في المباني السكنية أو ، كما هو موضح في مشروع القانون ، المباني ذات الملكية المشتركة.

يوجد اليوم ما يقرب من 200000 شقة أو منزل في المجمعات.

يتلقى المفوض ، كما قالت لنا ، رسائل يومية من المواطنين حول المشاكل الموجودة ويعبرون عن قلقهم بشأن حلها.

يبدو الآن أن إطار الإدارة الحالي للمباني السكنية غير كافٍ لأن الوضع الحالي يبدو إشكاليًا وفي بعض الأحيان لا يمكن السيطرة عليه

 نظرًا لوجود العديد من المباني السكنية التي لا تحتوي حتى على لجنة إدارة وتُترك لتنهار على أنها غير صيانتها.

هناك مبانٍ قديمة جدًا تحتاج باستمرار إلى صيانة ، دون أن يتمكن أي شخص من الاستيلاء عليها أو حتى دفع تكاليف صيانتها.

تزداد المشكلة خطورة عندما تصبح بعض المباني غير مناسبة للعيش بأمان مع رفض إجراء الدراسات الثابتة اللازمة.

الاختصاص الحالي لدائرة السجل العقاري والهندسة ، بالإضافة إلى تسجيل المباني ذات الملكية المشتركة

هو في حالة عدم وجود لجنة ، القيام بكل تلك الإجراءات بناءً على طلب مالك الوحدة لمساعدة أصحابها.

يعينون الجمعية العامة ويعينون لجنة الإدارة.

ومع ذلك ، ليس لها دور آخر في تشغيل وإدارة المباني المشتركة والتدخل لحل المشكلات.

يتعلق الاختصاص اليوم فقط بالمباني المسجلة وليس المباني التي لم يتم تقسيمها أو التي لم يتم تسجيلها في السجل العقاري كمباني مملوكة بشكل مشترك.

تعامل فريق مسؤولي السجل العقاري مع المفوض بشكل مكثف في عدة جلسات مع جميع المشاكل التي تم تحديدها ويهدف مشروع القانون إلى حل ما يلي:

• عدم قيام مالكي الوحدات بالدفع للمستخدمين العاديين أو رفض إدراجهم في دفع أي إيجارات وعدم القدرة على تحصيلها.

• مسائل صيانة المبنى المملوك بشكل مشترك أو تصحيح / إصلاح المناطق المشتركة مثل السقف والمصعد.

• استحالة عقد جمعية عمومية للملاك عند غياب البعض في الخارج أو عدم وجودها بشكل عام وعدم إمكانية ذلك ، وكذلك استحالة تنفيذ قرارات لجنة الإدارة أو تحصيل المبالغ منها.

• رفع دعوى قضائية لتحصيل أي تكاليف غير فعالة لأن العملية برمتها تتأخر بشدة لفترات طويلة نتيجة لذلك لا يكون لأي علاج أي تأثير.

• إشكالية أمن المباني المشتركة وكيف تتأثر قيم الشقق. عدم وجود سيطرة على حالة المبنى مع التأكيد بشكل خاص على المباني الخطرة.

• المشكلة مع اللجان الإدارية غير المنتخبة قانونا والتي لا تقدم الحسابات السنوية ولا تعمل وفق قرارات الملاك.

• الإنشاءات غير القانونية في المباني المملوكة للجماعات.

تمت إحالة مشروع القانون ، الذي كان قيد الدراسة لبعض الوقت ، من قبل مجموعة من المسؤولين في إدارة السجل العقاري والمساحة العقارية ومفوض التشريع ، إلى وزارة الداخلية وتم إجراء مشاورات موسعة تم خلالها عرض الآراء.

مرسلة من قبل العديد من الوكالات والأفراد والشركات و ETEK ، إلخ.

والأهم من ذلك ، تم توسيع نطاقه وسيشمل الآن جميع المباني المملوكة للجماعات والمسجلة في سجل الأراضي 

والمباني المملوكة للجماعات التي لديها تصريح بناء وتصريح تقسيم فرعي وشهادة موافقة نهائية ولكن لم يتم تسجيلها في السجل العقاري والمملوكة للمجتمع المباني التي حصلت على رخصة بناء وترخيص تقسيم فرعي من السلطة المختصة.

توضح السيدة زانيتو أنه بناءً على مشروع القانون ، تم إنشاء خدمة لتسجيل المباني ذات الملكية المشتركة والإشراف على تشغيل اللجان الإدارية

وهي جزء من سلطة البناء المختصة التي سيتم توليها مع إصلاح الحكم الذاتي المحلي من قبل المنظمات الإقليمية.

أي ، سلطة البناء المسؤولة عن المنطقة الإدارية.

يقول المفوض إنه من المهم للغاية أن يكون هناك هذا الإشراف ، لأننا نلاحظ باستمرار أن القوانين يتم تمريرها ولكن لا توجد آليات لمراقبة تنفيذ أحكامها ، ناهيك عن قضية خطيرة مثل المباني المملوكة للجماعات.

سيكون دور هذه الخدمة من بين أمور أخرى: – التسجيل والإشراف على إدارة المباني ذات الملكية المشتركة. –

مسك سجل للمباني ذات الملكية المشتركة. –

مسك سجل للجان الإدارية للمباني ذات الملكية المشتركة مدرج فيه اللجنة الإدارية مع أعضائها ولائحتها الداخلية.

• تعيين لجنة الإدارة.

• إمكانية فرض غرامة إدارية على لجنة إدارة أو مالك ينتهك أحكام القانون و / أو القانون الإداري التنظيمي و / أو قرار الخدمة.

• الإحالة إلى محكمة المنازعات بين الملاك ولجنة الإدارة.

• إمكانية تقديم طلب إلى المحكمة وبطلب أحادي الجانب (من طرف واحد) ، لإصدار مرسوم لإزالة المخالفة أو عدم الشرعية في الحالات التي تقوم فيها لجنة إدارة مبنى مشترك أو المالك بإقامة أو سماح.

•  أو السماح بتشييد مبنى أو هدمه أو إعادة بنائه أو الشروع في تحويل أو إضافة أو إصلاح للممتلكات المشتركة ، دون الحصول على الإذن المطلوب بموجب أحكام قانون الطرق والمباني ،

• اتخاذ الإجراءات الخاصة بالمبنى المشترك المهجور أو الخطير.

مطلوب دراسة ثابتة كل 10 سنوات

على الملاك المشاركة والمساهمة من خلال دفع المشاعات للتكاليف اللازمة لتأمين وصيانة وإصلاح وترميم وإدارة الممتلكات المشتركة ولتوفير وتشكيل وصيانة المرافق والمرافق والخدمات.

سيتم تحديد نسبة حصة كل مالك في التكاليف في اللوائح الداخلية أو اللوائح الداخلية القياسية بناءً على مساحة كل وحدة (مع بعض الاختلافات المتعلقة بحقوق التطوير غير المستخدمة

والمدرجات المغطاة والشرفات التي ستشارك بنسبة مئوية من 40٪ من عامل المساهمة للمنطقة المغطاة وتشارك المدرجات والشرفات المكشوفة بنسبة 20٪ من عامل المساهمة للمنطقة المغطاة) وأيضًا مع مراعاة استخدام الوحدة (مثل الدروس الخصوصية وما إلى ذلك)

يتحمل مالك الوحدة التي مُنح الاستخدام الحصري تكاليف الصيانة والإصلاح والترميم وإدارة الممتلكات المشتركة المحدودة (حق الاستخدام الحصري).

سيتعين على لجنة الإدارة اتخاذ الإجراءات اللازمة

عندما وإذا كان ذلك ضروريًا و / أو بعد مرور عشر سنوات من تاريخ إنشاء المبنى المملوك بشكل مشترك

بحيث يتم إجراء دراسة ملاءمة للمبنى المشترك (ثابت ، يتم تنفيذ التحكم الميكانيكي والكهربائي) من قبل المتخصصين ، أعضاء ETEK ، الذين سيقومون بإعداد الدراسة ذات الصلة وتقديمها إلى اللجنة الإدارية.

سيتم إجراء دراسة الملاءمة كل عشر سنوات ما لم يكن ضروريًا القيام بذلك قبل ذلك.

المهم هي الأدوات التي قدمها مشروع القانون إلى اللجنة الإدارية لتحصيل المستخدمين العاديين.

سيكون قادرًا على مطالبتهم بدعوى قضائية ضد المالك

بمصلحة قانونية وبعد إصدار قرار ذي صلة من المحكمة ، يمكنه تسجيل امتياز على الممتلكات غير المنقولة للمالك مقابل المبلغ المقابل للنفقات المستحقة وفقًا لـ قانون الإجراءات المدنية.

سيكون قادرًا على فرض قيود تتعلق بالوصول أو المرور من وإلى المناطق المشتركة ، للإصلاح أو الصيانة حيث لا توجد مساهمة ، ولكن دون قطع الوصول إلى وحدته. سيتمكن من فرض غرامة مالية على المالك الذي يرفض أو يتجاهل دفع المرافق أو النفقات المنسوبة إليه.

سيتمكن من تسجيل قضية جنائية خاصة في المحكمة.

أيضًا ، من أجل تنفير الوحدة ، أو نقلها ، أو بيعها ، يجب تقديم إثبات دفع للمستخدمين العاديين إلى السجل العقاري.

ينص قانون الإيجارات على حكم مشابه مفاده أنه في حالة رفع دعوى قضائية من قبل لجنة الإدارة ضد المالك لأغراض تحصيل الديون

لن يتم قبول دفاع المالك للتسجيل إلا إذا كان الدفاع مصحوبًا بأدلة من سجل المحكمة أنه قد تم رفعه إلى المحكمة المبلغ المشار إليه في الدعوى المستحقة كمتأخرات للمستخدمين العاديين في تاريخ تسجيلها أو من إثبات تحصيل المستخدمين العاديين من اللجنة الإدارية أو من إيصال اللجنة الإدارية أو ممثلها.

انتخاب الهيئة الإدارية

سيكون تشكيل اللجنة الإدارية وتسجيلها من خلال تقديم جميع المعلومات اللازمة لأعضائها وكذلك لوائح التشغيل الداخلية الخاصة بها إلى دائرة التدقيق البلدي ، إلزاميًا مع تجديد تسجيلها كل عام.

لن يتمكن الأشخاص الذين ليسوا مستأجرين أو مالكين من المشاركة في لجنة الإدارة.

بعض مسؤوليات / واجبات وصلاحيات لجنة الإدارة التي ستعمل نيابة عن المالكين:

رفع الدعوى ورفع دعوى بشأنها فيما يتعلق بأي مسألة تتعلق بالممتلكات المشتركة أو المبنى المملوك بشكل مشترك في أي محكمة.

للدخول في عقود فيما يتعلق بأي مسألة تتعلق بالصيانة والتجديد وتطوير الطاقة وإدارة المبنى المملوك بشكل مشترك (مع إجراءات شفافة تقدم هذه القضايا إلى المالكين).

فرض عقوبات على المالكين بسبب عدم دفع الرسوم المجتمعية المتعلقة بالوصول أو المرور عبر المناطق المشتركة ، والتي لم يساهم أصحابها في إصلاحها ، دون التأثير على حرية الوصول إلى الوحدة.

واجب أخذ أي تأمين يحدده القانون.

• عقد اجتماع عمومي للمالكين مرة واحدة على الأقل في السنة وأي اجتماع آخر يحدده هذا القانون أو اللائحة الداخلية والاحتفاظ بسجل لقراراته.

• الاحتفاظ بسجلات بحالة جيدة للمبنى المشترك حيث يتم تسجيل قرارات لجنة الإدارة والجمعية العمومية.

• لإنشاء وصيانة صندوق وحساب في مؤسسة ائتمانية من مساهمات المستخدم المشترك لأصحاب الوحدات لأغراض الإصلاح ودفع نفقات الإدارة والتشغيل.

• لإنشاء وصيانة ثابتة كصندوق احتياطي من مساهمات المستخدمين المشتركين لتغطية الاحتياجات الاستثنائية والعاجلة.

• فرض مبالغ مقابل الخدمات المجتمعية وتحصيلها.

• استرداد الحيازة المؤقتة لمساحة أو وحدة من المبنى المملوك بشكل مشترك بمرسوم (تطبيق من جانب واحد) عندما لا يستجيب المالك للإصلاح الفوري للأضرار من أجل إجراء الإصلاحات أو الصيانة التي تكون ضرورية بشكل معقول.

• إصدار شهادة دفع للمستخدمين العاديين لأغراض نقل أو عزل الوحدة من قبل المالك.

ستنظم المباني ذات الملكية المشتركة وتحكمها اللوائح الداخلية التي ستوفر التحكم والتشغيل والإدارة والإدارة والاستخدام والتمتع بالوحدات والممتلكات المشتركة وستنظم العلاقات بين المالكين وحقوقهم والتزاماتهم فيما يتعلق بالمبنى المملوك بشكل مشترك والممتلكات المشتركة.

سيتمكن مالكو المبنى المشترك من وضع اللوائح الداخلية وسيتمكنون من تعديلها أو مراجعتها أو استبدالها أو إلغائها.

كل قرار للمالكين يتم اتخاذه وفقًا للوائح الداخلية أو النموذجية وسيتم إدراجه في سجل القرارات سيلزم كل مالك سواء كان مالكًا وقت اتخاذ القرار أو أصبح مالكًا بعده.

الجرائم المعاقب عليها بالحبس أو الغرامة

وفقًا لمفوض التشريع ، فإن لجنة إدارة مبنى مملوك بشكل مشترك أو مالك يتجاهل أو يفشل في الامتثال لأي التزام مفروض بموجب أو بموجب هذا القانون أو اللوائح ، يرتكب جريمة ويكون عرضة ، عند الإدانة ، لغرامة لا تتجاوز 3000 يورو.

أي مالك لا يدفع المبلغ المطلوب منه من قبل لجنة الإدارة (المشتركة) في غضون ستين يومًا من تاريخ إخطاره بالطلب ، يكون مذنباً بارتكاب جريمة جنائية ويعاقب بالسجن لمدة لا تزيد عن ستة أشهر أو بغرامة لا تتجاوز خمسة آلاف يورو أو كلتا هاتين العقوبتين.

يجوز للمحكمة أن تأمر المحكوم عليه بدفع تعويضات للجنة الإدارية لا تتجاوز ستة آلاف يورو.

الغرامات الإدارية

في حالة اكتشاف الخدمة أن المالك أو لجنة الإدارة بفعل أو إغفال فيما يتعلق بالمبنى المملوك بشكل مشترك

 ينتهك أحكام القانون و / أو القانون الإداري التنظيمي و / أو قرار الخدمة ، ستكون الخدمة يمكن أن يفرض على المالك أو اللجنة الإدارية غرامة إدارية لا تتجاوز ألف يورو حسب خطورة المخالفة ، بغض النظر عما إذا كانت المسؤولية الجنائية متورطة.

من المهم أيضًا توفير التحديث الإلزامي لعنوان المالكين للتعامل مع ظاهرة المالكين الذين لا يمكن العثور عليهم:

يتعين على مالك الوحدة إخطار لجنة الإدارة بعنوانه وعنوان بريده الإلكتروني لأغراض الاتصال والمعلومات والخدمات.

 المصدر: Φilenews

تستطيع الدخول للخبر في الجريدة الرسمية بمجرد الضغط على هذا الرابط:-

https://www.philenews.com/oikonomia/kypros/article/1685301/bainei-taxi-sti-diacheirisi-polykatoikion