ارتفاع حاد في عمليات شراء الأجانب للعقارات في قبرص

البلدان الأخرى تتخذ الإجراءات اللازمة، فلماذا لا نفعل نحن؟

تشير بيانات الأعوام من 2022 إلى 2024 والأشهر السبعة الأولى من عام 2025 إلى أن مشتريات العقارات في قبرص من قبل الأجانب تتزايد بسرعة.

أدى هذا الإقبال الشديد على شراء العقارات في قبرص من قِبل الأفراد والشركات الأجنبية، كما هو الحال في دول البحر الأبيض المتوسط ​​الأخرى، إلى ارتفاع أسعار العقارات وأزمات سكنية في مناطق معينة للعديد من السكان المحليين.

ولوقف هذه التطورات السلبية في سوق العقارات، وجعل السكن في متناول السكان المحليين، تتخذ دول مثل إسبانيا والبرتغال إجراءات تصحيحية.

مع ذلك، لا يبدو أن السلطات القبرصية تدرس في هذه المرحلة اتخاذ أي تدابير للحد من تزايد تملك الأجانب للعقارات في البلاد.

علاوة على ذلك، تواصل الحكومة القبرصية، من خلال سياساتها الضريبية ومبادراتها الأخرى، مثل برنامج التأشيرة الذهبية، الترويج لتخصيص الموارد بشكل تفضيلي لقطاع العقارات الفاخرة، مما يؤدي بدوره إلى تفاقم التفاوتات في الثروة بين الأجيال، وتحويل الموارد بعيدًا عن الاستثمارات الأكثر إنتاجية اقتصاديًا واجتماعيًا.

التطورات 

أُلغي برنامج “جواز السفر الذهبي” (الجنسية عن طريق الاستثمار) سيئ السمعة أواخر عام 2020 على إثر نشر فضائح مرتبطة بتطبيقه. واستُبدل بما يُسمى “التأشيرة الذهبية” أو برنامج الإقامة القبرصية عن طريق الاستثمار، الذي يُمكّن المواطنين من خارج الاتحاد الأوروبي من الحصول على تأشيرات وإقامة دائمة في قبرص مقابل استثمار لا يقل عن 300 ألف يورو.

في أعقاب التراجع في مبيعات العقارات القبرصية للأجانب في عامي 2020 و2021، ارتفعت عمليات شراء هذه العقارات من قبل مواطنين من جهات خارجية بموجب برنامج التأشيرة الذهبية، وساهمت بشكل كبير في وصول إجمالي مبيعات العقارات إلى مستويات قريبة من مستويات ما قبل الأزمة المالية في 2012/2013 بحلول النصف الأول من عام 2025.

في الواقع، أشار المراجع العام في تقرير حديث إلى أن جزءًا كبيرًا ومتزايدًا من إجمالي مبيعات العقارات في قبرص كان لمواطنين من خارج الاتحاد الأوروبي، بمن فيهم لبنانيون وإسرائيليون وروس وصينيون.

والجدير بالذكر أنه تم الإبلاغ عن أن 4,321، أو ما يعادل 27.4% من إجمالي مبيعات العقارات في عام 2024 كانت لمشترين من خارج الاتحاد الأوروبي، مع ارتفاع عدد سندات الملكية المنقولة إلى هؤلاء الأجانب من 873 في عام 2020 إلى 2,511 في عام 2024.

ومع ذلك، أضاف المراجع العام، وبشكل أكثر وضوحًا، أن نسبة المواطنين من خارج الاتحاد الأوروبي الذين يشترون العقارات في قبرص “وهمية ومُقللة من قيمتها ولا تشمل الشركات القبرصية أو التابعة للاتحاد الأوروبي ذات المصالح الأجنبية”.

وفي هذا الصدد، تُصنف الشركة التي يسيطر عليها مستفيدون من خارج الاتحاد الأوروبي ومسجلة في قبرص أو الاتحاد الأوروبي على أنها كيان محلي.

وعلاوة على ذلك، في الأشهر السبعة الأولى من عام 2025، استمرت مشتريات العقارات القبرصية من قبل الأجانب في إظهار زيادات كبيرة، حيث ارتفعت بنسبة تزيد عن 15 في المائة مقارنة بالفترة نفسها من عام 2024، حيث كان مواطنو لبنان وإسرائيل وروسيا أبرز المشترين وفقًا لعقود البيع المودعة في سجلات الأراضي في لارنكا وليماسول وبافوس.

عواقب

مع ازدياد الطلب على المساكن من قبل السكان المحليين، وخاصةً الأجانب، على العقارات في المدن الساحلية، وملاك المنازل الثانية الذين يؤجرون عقاراتهم للسياح، ارتفعت إيجارات المنازل وأسعار شرائها بسرعة في السنوات الأخيرة.

إلا أن هناك تفاوتًا كبيرًا في مدى ارتفاع أسعار المساكن بين مدن قبرص.

فبينما ارتفعت الإيجارات في نيقوسيا بنسبة 48% بين عامي 2016 و2024، تضاعفت في بعض مناطق ليماسول خلال هذه الفترة.

ولكن حتى في نيقوسيا، أصبحت أسعار المساكن باهظة الثمن بالنسبة للعديد من الشباب والأسر ذات الدخل المحدود. 

ونتيجة لذلك، يعيش عدد أكبر من جيل الشباب مع والديهم، ويؤخرون أو حتى يتوقفون عن الدخول في علاقات لإنجاب وتربية الأطفال بسبب تكاليف المعيشة المرتفعة والمتزايدة، وخاصة فيما يتعلق بالسكن ورعاية الأطفال.

نتيجةً لذلك، ومع استئجار جيل الشباب للمساكن بشكل رئيسي، وامتلاك آبائهم للعقارات، بما في ذلك مساكنهم، يتفاقم التفاوت الكبير في توزيع الثروة بين الأجيال في قبرص.

علاوةً على ذلك، ومع استفادة أبناء الآباء الأكثر ثراءً بشكل غير متناسب من تمويل السكن ورعاية الأطفال والمصالح التجارية، وتزايد وراثتهم للأصول من آباء جيل الطفرة السكانية الأكثر ثراءً في أربعينيات وخمسينيات القرن الماضي، يتفاقم أيضًا التفاوت في توزيع الثروة بين جيل الشباب في قبرص.

وبالإضافة إلى ذلك، لتلبية الطلب المتزايد على السكن من قبل السياح والمهنيين الأجانب والأشخاص الأثرياء الذين يسعون إلى اللجوء في قبرص من الصراعات العسكرية، ركز مطورو العقارات مواردهم في بناء مجمعات سكنية فاخرة مثل الشقق الشاهقة في ليماسول بدلاً من بناء مساكن اجتماعية أرخص.

لم يقتصر هذا التخصيص للموارد على الحد من توفير المساكن بأسعار معقولة لشريحة كبيرة من السكان، بل أدى أيضًا إلى تحويل رأس المال والموارد البشرية بشكل كبير بعيدًا عن الاستثمارات في مشاريع وأنشطة يمكن أن تكون أكثر إنتاجية اقتصاديًا واجتماعيًا.

ولا شك أن توظيف المهندسين والمعماريين والفنيين سيكون أكثر فائدة في بناء وتطوير شبكات البنية التحتية للطاقة والمياه، وكذلك في توسيع وتجديد مرافق رعاية الأطفال وكبار السن. 

الإجراء التصحيحي

يشير التحليل أعلاه إلى ضرورة تحقيق التوازن بين التناقضات بين العرض والطلب في مختلف قطاعات سوق العقارات في قبرص.

في الوقت الحالي، تُغذّي سياسات الضرائب والاستثمار الحكومية الطلب المفرط على العقارات الفاخرة في قبرص.

فعلى عكس 21 دولة من دول الاتحاد الأوروبي، لا تُفرض في قبرص ضريبة تصاعدية دورية كبيرة على العقارات، ولا توجد ضريبة ميراث.

علاوة على ذلك، تُعدّ رسوم الطوابع على نقل الملكية منخفضة للغاية، ويُطبّق معدل ضريبة القيمة المضافة بنسبة 5% فقط على شراء الوحدات الفاخرة الصغيرة والمتوسطة الحجم.

ومع فرض ضرائب على دخل الشركات تبلغ 12.5 في المائة فقط، يتم تشجيع الكيانات الأجنبية على تأسيس شركات في قبرص والاستفادة من القدرة على شراء العقارات دون الامتثال لشروط برنامج التأشيرة الذهبية، بما في ذلك الحاجة إلى استثمار ما لا يقل عن 300 ألف يورو.

وعلاوة على ذلك، فإن برنامج التأشيرة الذهبية يمنح الحق للمواطنين المؤهلين من خارج الاتحاد الأوروبي في الحصول على الإقامة الدائمة في قبرص، ويوفر حافزًا قويًا لمثل هؤلاء الأشخاص لشراء العقارات في قبرص، وخاصة في أوقات التوترات العسكرية وتدهور الظروف الاقتصادية في بلدانهم الأصلية.

ومن أجل جذب الموظفين المهرة من الخارج، لا يحتاج المهنيون الأجانب المقيمون في قبرص إلى دفع سوى 50 في المائة من ضريبة الدخل الشخصي المفروضة على الموظفين المحليين الذين يكسبون نفس الدخل.

وبناءً على ذلك، ينبغي أن يكون من أهم عناصر الإصلاح الضريبي المُقبل تطبيق ضريبة تصاعدية دورية على قيمة العقارات لعام 2024، وذلك للحد من الطلب على العقارات القبرصية، وتوسيع القاعدة الضريبية وتقليص تفاوت توزيع الثروة.

كما ينبغي النظر في تطبيق ضريبة الميراث المعمول بها في العديد من دول الاتحاد الأوروبي.

الأهم من ذلك، لخفض إقبال الأجانب على شراء العقارات في قبرص، ينبغي زيادة الضرائب، بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة ورسوم الدمغة، على نقل الملكية العقارية للأجانب بشكل كبير.

يُشار إلى أن إسبانيا تعتزم فرض ضريبة بنسبة 100% على مشتريات الأجانب من العقارات للمساعدة في تخفيف أزمة السكن، بينما يعتزم رئيس الوزراء البرتغالي لويس مونتينيغرو زيادة ضريبة نقل الملكية البلدية على شراء العقارات من قبل غير المقيمين “كجزء من إجراءات معالجة أزمة السكن التي تعاني منها البلاد”.

من المهم أيضًا تغيير إجراءات تصنيف الشركات أو الأفراد كأجانب وإجراءات بيع العقارات بشكل جذري.

بناءً على ذلك، يتعين على السلطات القبرصية تحميل مسجل الشركات مسؤولية تحديد هوية المالكين المستفيدين للشركات المسجلة في قبرص والتي تتقدم بطلب شراء عقارات، وتحديد ما إذا كانوا أجانب أو يمثلون مصالح أجنبية، وذلك لمنع المواطنين من خارج الاتحاد الأوروبي من التهرب من الشروط المطلوبة لشراء العقارات بموجب برنامج التأشيرة الذهبية.

علاوة على ذلك، ينبغي إلزام الأجانب بالحصول على تصريح من السلطات البلدية المختصة لشراء العقارات في قبرص قبل إبرام عقد البيع وإيداعه في سجل الأراضي. 

وعلاوة على ذلك، ينبغي فرض ضرائب أكبر على الدخل من تأجير المنازل للسياح والمهنيين الأجانب وتنفيذها بصرامة على غرار ما هو متبع في اليونان، حيث يتم فرض ضرائب على دخل الإيجار قصير الأجل بمعدلات تتراوح بين 15 و45 في المائة لتعزيز توافر مثل هذه المنازل للمقيمين الدائمين في قبرص.

وينبغي أيضاً النظر في فرض “ضريبة الشواغر” على غرار تلك التي تطبقها بعض البلديات في فرنسا، حيث يتم فرض ضريبة بمعدل 17% على المنازل التي ظلت شاغرة وغير مفروشة لمدة عام أو أكثر من قيمتها الإيجارية المقدرة.

ونتيجة لهذا، ومن المأمول أن يؤدي تخفيف الطلب على العقارات في قبرص نتيجة للتطبيق الصارم لبعض الإصلاحات والتدابير المذكورة أعلاه وبناء المساكن الاجتماعية، التي يمكن تمويلها جزئيا من فوائض صندوق الضمان الاجتماعي، إلى احتواء أسعار العقارات وزيادة المعروض من المساكن بأسعار معقولة.

المصدر: Cyprus mail

تستطيع الدخول للخبر في الجريدة الرسمية بمجرد الضغط على هذا الرابط:-