إصلاح تاريخي للمشترين المحاصرين

قبرص تفتح آلاف الحالات المحظورة من طلبات المشترين المحاصرين

بقلم إيفي تشيروفيم

في خطوةٍ تاريخيةٍ لمعالجة إحدى أكثر تحديات العقارات إلحاحًا في قبرص، أقرّ مجلس النواب بالإجماع قانونًا تعديليًا يُسهم في حلٍّ فعالٍ لآلاف قضايا مشتري العقارات “المحاصرين”.

وقد حالت هذه القضايا العالقة دون حصول آلاف المشترين على صكوك ملكيتهم والاعتراف الرسمي بهم كملاكٍ قانونيين لعقاراتهم.

من هم “المشترون المحاصرون”؟

“المشترون المحاصرون” هم أفراد أو كيانات اشتروا عقارات في قبرص من خلال دفع ثمنها بالكامل في كثير من الأحيان ولكنهم لم يتلقوا سندات ملكيتهم أبدًا بسبب الرهن العقاري الحالي أو ديون المطور أو مشكلات تصريح البناء أو أي عبء أو محظورات قانونية أخرى.

شكلت وزارة الداخلية بالتعاون مع اللجنة القانونية في مجلس النواب فريق عمل خاص لإعداد مشاريع القوانين بما يتوافق مع الدستور والأحكام القضائية.

وافق مجلس النواب رسميًا على قانون التعديل رقم 110(I)/2025 الصادر مؤخرًا لـ “قوانين نقل ورهن العقارات لعام 1965“ في 25 يونيو 2025، ونُشر في 4 يوليو.

كان هذا الإصلاح التشريعي عاجلاً وضروريًا، عقب صدور حكم تاريخي من المحكمة العليا في قضية الاستئناف المدني رقم 285/2018، في 20 يونيو 2024.

وفي هذا القرار، وجدت المحكمة أن المواد من 44IΘ إلى 44KB من تشريعات عام 2015 غير دستورية، لأنها تنتهك المادتين 23 و26 من الدستور، اللتين تحميان حقوق الملكية وحرية التعاقد.

ونتيجةً لذلك، أصبحت آلاف طلبات المشترين المحاصرين غير قابلة للمعالجة قانونيًا، مما ترك آلاف المشترين في حالة من الفراغ القانوني.

يُقدّم القانون الجديد إطارًا دستوريًا جديدًا وسليمًا، ويُدخل تعديلات جوهرية لحماية المشترين العالقين. ويحدد القانون، الذي سُنّ مؤخرًا، شروط تطبيق أحكام المادتين 44IH و44IΘ على المادة 44KZ، التي تُنظّم نقل الملكية باسم المشتري.

ويهدف إلى استعادة الوضوح القانوني وتوفير آلية مُنظّمة ومتوافقة مع الدستور لمعالجة التحديات طويلة الأمد التي يواجهها المشترون الذين حُرموا من الملكية القانونية لعقاراتهم رغم وفائهم بالتزاماتهم التعاقدية.

التعديلات الرئيسية :

1. متطلبات توقيت العقد:

يجب أن يتضمن عقد شراء/بيع العقار أحد الآتي:

• تم إبرامها وإيداعها في مكتب تسجيل الأراضي بالمنطقة وفقًا لأحكام قانون بيع العقارات (الأداء المحدد)، بحلول 31 ديسمبر 2014،

أو

• تم الانتهاء منها بحلول 31 ديسمبر 2024 وتم إيداعها لاحقًا في سجل الأراضي المحلي المختص من خلال أمر من المحكمة، وفقًا لأحكام قانون بيع العقارات (الأداء المحدد)، بناءً على طلب مقدم إلى المحكمة المحلية المختصة في موعد أقصاه 31 ديسمبر 2024.

2.إصدار سند الملكية:

بالنسبة لطلب المشتري المحاصر، يجب إصدار سند ملكية منفصل للعقار.

بالنسبة للطلبات الحالية للمشترين المحاصرين التي تم تقديمها قبل دخول القانون المعدل رقم 110 (I) / 2025 حيز النفاذ، ولم يتم إصدار سند ملكية منفصل للعقار حتى الآن بسبب مشاكل في تصاريح البناء أو التخطيط وما إلى ذلك، ينص القانون الجديد على أن مدير تسجيل الأراضي سيشرع في فحص الطلبات، بشرط أن يكون إصدار سند ملكية للعقار ممكنًا.

يجب إصدار سند الملكية في غضون عامين وثمانية أشهر من تاريخ القانون المعدل وبعد الإخطار ذي الصلة من المدير إلى مقدم الطلب. إذا لم يتم تقديم المستندات في الإطار الزمني المحدد، فإن المدير لديه سلطة رفض الطلب.

وبالتالي، أصبح لدى مقدم الطلب الآن ثمانية أشهر من الإخطار ذي الصلة من المدير لتقديم الشهادات الفنية اللازمة (مثل تصريح التخطيط وتصريح البناء وما إلى ذلك).

3. قضايا الرهن على الممتلكات:

إذا كانت الملكية بها أعباء قانونية (مثل الرهن العقاري) أو محظورات (مثل المذكرة) مسجلة قبل إيداع العقد (قبل الإيداع) في سجل الأراضي، فيجب على المشترين إما: 

• تقديم موافقة كتابية من حاملي هذه الرهون (الدائنين أو أصحاب الكيانات) على إخلاء سبيلها أو إلغائها أو إزالتها. بمجرد الحصول على الموافقة الكتابية، يُخوّل المدير إلغاء الرهون، مما يسمح بنقل الملكية إلى المشتري حتى في حال وجود رهن لاحق.

أو

• للمشتري الحق في التقدم بطلب إلى المحكمة والحصول على أمر قضائي يؤكد رفض الأطراف المعنية (الدائن أو حامل الرهن) تقديم الموافقة الكتابية المطلوبة لفك الرهن أو إزالته أو إلغائه، كما هو مذكور أعلاه، بشكل غير معقول وغير مبرر، وأن هذا الرفض تعسفي أو غير مبرر، ويأمر في الوقت نفسه بإزالة الرهن المذكور، شريطة سداد ثمن الشراء بالكامل.

• يجب تقديم الطلب إلى المحكمة الجزئية خلال 45 يومًا من تاريخ الرفض.

4. تمديد مواعيد الدفع:

في الحالات التي لم يتم فيها سداد سعر البيع/الشراء للعقار بالكامل، يقوم المدير بإرسال إشعار مكتوب إلى المشتري، يطلب فيه سداد الرصيد المستحق خلال 60 يومًا (كانت المدة السابقة 30 يومًا) إلى الحساب المؤقت لسجل الأراضي (حساب الضمان).

في الختام، يُمثل القانون المُعدّل حديثًا نقطة تحول في جهود قبرص المُستمرة لمعالجة أحد أكثر تحدياتها العقارية تعقيدًا.

صُمم القانون الجديد ليصمد أمام التدقيق الدستوري، ويُقدّم إطارًا قانونيًا واضحًا ومُنظّمًا يهدف إلى حل مشكلة المشترين العالقين.

ويضع هذا الإصلاح الأساس لنظام أكثر شفافية وموثوقية لنقل الملكية، ويشكل خطوة حاسمة نحو إعادة بناء الثقة العامة في سوق العقارات والإطار القانوني في قبرص.

المصدر: Cyprus mail

تستطيع الدخول للخبر في الجريدة الرسمية بمجرد الضغط على هذا الرابط:-

https://cyprus-mail.com/2025/11/12/landmark-reform-for-trapped-buyers