يُعاد النظام إلى الفوضى المجتمعية بتنظيم 220 ألف وحدة سكنية – ما الذي سيتغير مع القانون الجديد؟
إن الفوضى التي تسود في المباني المشتركة هي من النوع الذي، من بين أمور أخرى، لا يوجد عدد دقيق لها، ولا يُعرف عدد الأشخاص الذين يعيشون فيها، ولا يتأثرون، بشكل أو بآخر، بالفوضى السائدة.
سيتم تحديد ما سبق عند الموافقة على مشروع القانون ذي الصلة (“قانون إدارة المباني المشتركة والقضايا ذات الصلة لعام 2023“)، والذي دخل مراحله النهائية من الفحص أمام اللجنة البرلمانية للشؤون الداخلية.
على الرغم من عدم وضوح الصورة، فقد قدمت هيئة تنظيم العقارات أرقامًا إلى البرلمان تعكس حجم المشكلة.
وبالتحديد، استنادًا إلى هذه البيانات، يوجد 20,919 مبنى مملوكًا ملكية مشتركة على مستوى البلاد، تضم 219,635 وحدة سكنية. ومن بينها مبانٍ مسجلة (حاصلة على شهادة الموافقة النهائية) وأخرى غير مسجلة، على النحو التالي:
– يبلغ عدد المباني المسجلة المملوكة بشكل مشترك 14208 مبنى على مستوى البلاد، وتتعلق بـ 159659 وحدة سكنية.
– يبلغ عدد المباني المملوكة بشكل مشترك غير المسجلة 6711 مبنى (على مستوى البلاد) وتتعلق بـ 59976 وحدة.
إذا افترضنا أن كل وحدة سكنية تؤوي، في المتوسط، شخصين، فإن حوالي 440 ألف شخص يعيشون في مبانٍ مشتركة، وهو ما يمثل حوالي نصف سكان قبرص.
يُشار إلى أن المبنى المملوك ملكية مشتركة يُعتبر مبنىً يضم أكثر من خمس وحدات.
أغلبها مبانٍ سكنية، بينما توجد أيضاً مجمعات سكنية منظمة، بيع بعضها أو أُجّر للسياح.
لكن لماذا يُعتبر تعديل التشريعات ذات الصلة ضرورياً؟ من الواضح أن القانون الحالي لا يعمل، مما يؤدي إلى معاناة العديد من سكان المباني المشتركة من حقيقة أن السكان الآخرين لا يدفعون الرسوم المشتركة، والبعض الآخر لا يساهم في الإصلاحات، والبعض الآخر يقوم بإضافات وتحويلات، والبعض الآخر يشغل المساحات المشتركة، والبعض الآخر يجعل سلالم الهروب غير قابلة للاستخدام عن طريق وضع أثاث/أشياء ضخمة، وما إلى ذلك.
ومع ذلك، حتى لو لم تحدث العوامل المذكورة أعلاه، فإن المثالين اللذين تم ذكرهما أمام اللجنة البرلمانية للشؤون الداخلية (حيث تتم مناقشة مشروع القانون ذي الصلة) يكفيان لتوضيح ضرورة فرض النظام.
تتعلق الحالة الأولى المبلغ عنها بامرأة حامل تحمل طفلها الأول بين ذراعيها إلى الطابق الثالث لأن بعض الناس لا يدفعون فواتير الخدمات، مما أدى إلى توقف المصعد عن العمل.
أما الحالة الثانية فتتعلق بامرأة تبلغ من العمر 75 عامًا تعاني من مشاكل في الجهاز التنفسي، وتصعد الطوابق حاملةً مشترياتها وهي تلهث، وذلك أيضًا بسبب تعطل المصعد. وبالطبع، هذه ليست الحالات الوحيدة.
ومع ذلك، بالإضافة إلى هذه الأسباب، من بين أسباب تعديل التشريعات (حتى تتمكن لجان الإدارة من العمل على معالجة جميع المشكلات التي تنشأ في المباني المملوكة بشكل مشترك)، هناك أيضًا مشكلات تتعلق بالسلامة تنشأ لأن العديد من المباني لا تتم صيانتها، مما يؤدي إلى انهيار الشرفات، وما إلى ذلك.
بموجب التشريع الجديد، سيُطلب من مالكي الشقق إيداع مبلغ، بالإضافة إلى المصاريف المشتركة، يتم الاتفاق عليه لإنشاء احتياطي لصيانة المبنى المملوك ملكية مشتركة. ويكمن اختلاف التشريع الجديد في فرض عقوبات على المخالفين.
إحدى هذه العقوبات، في حال إقرارها، تنص على حظر بيع الشقة/المنزل إذا لم تُسدد المصاريف المشتركة مسبقًا.
وقد لاقى هذا البند معارضة من البنوك وشركات إدارة العقارات، خشية حدوث مشاكل في عمليات نقل الملكية، وفي الاقتصاد، وغير ذلك.
من جهة أخرى، يُقال إنه في حال عدم وجود التزامات، حتى في مرحلة بيع العقارات، سيستمر البعض في الامتناع عن الدفع.
ويُلاحظ أنه بالإضافة إلى الحالات التي يعجز فيها البعض عن دفع فواتير الخدمات أو المساهمة في صندوق صيانة المبنى، هناك أيضاً من يؤجرون شققهم ولا يهمهم سوى تحصيل الإيجار دون إنفاق أي مبلغ.
إلى جانب الملاك والمستأجرين ذوي النوايا الحسنة، هناك آخرون يتوقعون فرض النظام، وهم في الغالب مشترو الوحدات في المجمعات السكنية أو الشقق.
وبحسب المعلومات التي عُرضت علينا، توجد مجمعات سكنية شُكّلت فيها لجان إدارة دون اتباع الإجراءات المعتادة، تجمع ما يصل إلى 1500 يورو سنويًا من كل مالك، بل ودون تقديم خدمات تتناسب مع المبلغ المحصل.
وقد بدأ القبارصة والمشترون الأجانب على حد سواء في التعبير عن شكواهم.
ما الذي ينظمه التشريع الجديد؟
ينص مشروع القانون المقترح على إنشاء خدمة لتسجيل المباني المشتركة والإشراف على عمل لجان الإدارة، مع تحديد مسؤولياتها في الوقت نفسه.
ستكون خدمة تسجيل المباني المملوكة بشكل مشترك، من بين أمور أخرى، مسؤولة عن:
>> تسجيل المباني المملوكة بشكل مشترك ، بالإضافة إلى التسجيل الإلزامي للجان الإدارة لدى الدائرة، التي تحتفظ بسجل للمباني المملوكة بشكل مشترك ولجان الإدارة.
>> وضع لوائح داخلية قياسية لتنظيم إدارة المباني المملوكة بشكل مشترك، وكذلك تحديد حقوق والتزامات الملاك، والتي سيتم تطبيقها في حالة عدم إصدار لوائح بموجب القانون المقترح لتنظيم أي مسائل.
>> التأمين الإلزامي على المباني المملوكة بشكل مشترك والإشراف على التأمين الإلزامي على الوحدات والمباني المملوكة بشكل مشترك.
>> تسجيل المباني المملوكة بشكل مشترك ولجنة الإدارة ذات الصلة في سجل تحتفظ به الخدمة وتنظيم إدارتها.
>> تحديد حقوق والتزامات مالكي الوحدات لتنظيم مختلف القضايا.
صلاحيات لجان الإدارة
سيتعامل الملاك أو المستأجرون مع لجنة إدارة المبنى المملوك بشكل مشترك، والتي ستكون لها الصلاحية في:
– فرض عقوبات على الملاك لعدم سداد الرسوم المشتركة المتعلقة بالوصول أو المرور عبر المناطق المشتركة، والتي لم يساهم مالك أو ملاك الوحدات في إصلاحها.
– التحكم في الممتلكات المملوكة بشكل مشترك والمبنى المملوك بشكل مشترك وتشغيلهما وإدارتهما وتوجيههما واتخاذ أي إجراء ضروري لإنفاذ اللوائح القياسية أو اللوائح القياسية الداخلية.
– الحفاظ على الممتلكات المملوكة بشكل مشترك وأجزاء أخرى من المبنى المملوك بشكل مشترك في حالة جيدة وصالحة للاستخدام.
– توفير المرافق والخدمات للمناطق المشتركة فقط للمالكين الذين لا يملكون مناطق مشتركة، بشرط ألا يحرمهم ذلك من الوصول المطلق إلى وحداتهم.
– إنشاء وصيانة صندوق وحساب في مؤسسة ائتمانية من مساهمات الصناديق المشتركة لمالكي الوحدات وفقًا للمادة 20 ومن مبالغ أخرى يتم تحديدها من وقت لآخر في الاجتماع العام أو الاجتماع العام غير العادي، والتي تعتبر كافية في رأيها والتي يجوز لها استخدامها:
–لتغطية تكاليف الإدارة والتحكم والتشغيل والإدارة والتنظيم للممتلكات المملوكة بشكل مشترك ودفع أقساط التأمين؛
– لأعمال الإصلاح والتجديد وتحديث الطاقة وصيانة المبنى المملوك بشكل مشترك.
– عقد اجتماع عام للمالكين مرة واحدة على الأقل في السنة أو خلال ستة وعشرين شهراً.
–الامتثال لأي اتفاقية تسوية أو إشعار أو أمر أو قرار آخر صادر عن أي هيئة إدارية مختصة أو سلطة أو جهة وساطة أو محكمة أو شخص فيما يتعلق بالممتلكات المملوكة بشكل مشترك.
ستقوم وحدة العمليات الخاصة بتنفيذ عملية كوماندوز.
استناداً إلى التشريعات التي يتم الترويج لها، تتولى منظمات الحكم المحلي في المقاطعة خدمة التسجيل والإشراف، وتشغيل لجان إدارة المباني المشتركة.
بناءً على مشروع القانون، تتولى جمعيات الملاك مسؤولية إنشاء وتشغيل لجان إدارة جميع المباني المملوكة ملكية مشتركة. وتشمل مسؤولياتها، على وجه التحديد، ما يلي:
>> تسجيل لجان الإدارة والاحتفاظ بسجل.
>> الإشراف على عمل لجان الإدارة.
>> حل النزاعات الشخصية بين المالكين المشتركين.
>> فرض غرامة إدارية على لجان الإدارة و/أو الملاك.
نصّ مشروع القانون الأولي على إنشاء مجلس تسجيل يتولى شؤون إدارة المباني المملوكة ملكية مشتركة، وهو ما رفضته وزارة الداخلية، فتقرر نقل المسؤولية إلى السلطات المحلية.
وقد أبدت البلديات استياءً شديداً من تولي هذه المسؤولية، وأعقب ذلك مشاورات مع اتحاد البلديات.
رئيس شركة إيتك: حلول لأربع قضايا حاسمة من أجل التشغيل الفعال
يعتقد رئيس شركة ETEK، كونستانتينوس كونستانتيس، أنه لكي تعمل أي لائحة بشكل فعال، يجب تنظيم القضايا الأربع الحاسمة التالية:
– وجود لجنة إدارة في كل مبنى مملوك بشكل مشترك،
– سداد الرسوم المشتركة في الوقت المحدد من قبل الغالبية العظمى من الملاك،
– التنفيذ الفعال للالتزام بإنشاء واستخدام صندوق احتياطي لإصلاح وصيانة المبنى و
–التسوية السريعة والمنخفضة التكلفة خارج المحكمة للنزاعات المالية البسيطة بين لجان الإدارة والمالكين.
بحسب رئيس شركة ETEK، من الأهمية بمكان وضع آليات ردع ذكية، وتلقائية قدر الإمكان، للتقاعس عن تشكيل لجنة إدارة وللتأخر في سداد الأموال المشتركة.
يجب أن تكون العواقب معروفة مسبقًا، وأن تُفعّل دون الحاجة إلى قرار من الجهة المختصة في كل مرة.
وعليه، يجب توجيه إدارة النزاعات المالية الصغيرة أولًا إلى إجراءات ودية قصيرة وميسرة خارج المحاكم، بدلًا من اللجوء المباشر إلى القضاء.
ترى شركة ETEK ، مشيرة إلى حقيقة أننا نعيش بالفعل في عصر الرقمنة وتطبيقات الذكاء الاصطناعي، أن التشريعات يجب أن تعمل، قدر الإمكان، من تلقاء نفسها، مما يحد من الحاجة إلى التدخل الإداري.
ويعتقد رئيس الغرفة أيضاً أنه بدلاً من تشغيل خمسة هياكل إقليمية جديدة (في مناطق العمل)، سيكون من الأجدى النظر بجدية في تشغيل خدمة شاملة للقبارصة ضمن الهيكل الإداري لوزارة الداخلية وسجل واحد للمباني المشتركة ولجان الإدارة.
ومع ذلك، إذا تم إسناد المسؤوليات ذات الصلة إلى وكالات التنمية الاقتصادية لأسباب مؤسسية أو غيرها، فإن رئيس ETEK يرى أنه ينبغي توفير ما يلي على الأقل:
-
منصة رقمية موحدة على مستوى قبرص،
-
سجل مشترك ورقم تسجيل فريد لكل مبنى مملوك بشكل مشترك،
-
الإجراءات المشتركة، والنماذج والأدلة القياسية،
-
الدعم الفني المركزي وقاعدة البيانات المشتركة.
كما يدعو إلى إنشاء سجل موحد للمباني المشتركة ولجان إدارتها بدلاً من السجلات الإقليمية. وبغض النظر عن النموذج الإداري الذي سيتم اختياره في نهاية المطاف، يجب تسجيل المعلومات وإدارتها في بنية تحتية رقمية موحدة.
كما يعتقد أن الخدمة المختصة يجب أن يكون لها في المقام الأول دور إداري وتنظيمي وإشرافي، ولا يُطلب منها الموافقة على لجان الإدارة أو الانخراط في قضايا تتعلق بتشغيل مبنى مملوك بشكل مشترك أو النزاعات الخاصة.
بحسب رئيس شركة ETEK، يمكن تحديد مسؤولياتها الرئيسية على النحو التالي:
الخدمة:
(أ) يحتفظ بسجل المباني المشتركة ولجان الإدارة ويديره،
(ب) يدير المنصة الرقمية الموحدة،
(ج) يصدر نماذج وأدلة ومنشورات وإجراءات قياسية،
(د) يقوم بإجراء فحوصات اكتمال آلية وفحوصات امتثال قائمة على العينات أو المخاطر،
(هـ) يرسل إشعارات تلقائية بشأن الالتزامات غير المسددة و
(و) يمارس الإشراف العام ويتدخل في الحالات المحددة صراحة في القانون.
كما توصي هيئة ETEK بتوفير ما يلي:
-
يتم تحصيل المساهمة في نفس الوقت وبنفس طريقة تحصيل الرسوم المشتركة،
-
يتم إيداع المبالغ مباشرة في حساب منفصل لدى مؤسسة ائتمانية مرخصة،
-
يجوز للجمعية العامة زيادة المساهمة، أو تحديد مبلغ احتياطي مستهدف، أو اتخاذ قرار بشأن مساهمة استثنائية لغرض محدد.
-
تُستخدم الأموال حصراً لأغراض الإصلاح والتجديد والصيانة ومعالجة قضايا السلامة،
-
عدم دفع المساهمة في الاحتياطي له نفس عواقب عدم دفع النفقات المشتركة،
-
يتعين على لجنة الإدارة تقديم بيان سنوي بالاحتياطي إلى الملاك قبل ثلاثين يوماً على الأقل من انعقاد الجمعية العمومية. ويجب أن يتضمن البيان السنوي أرصدة الافتتاح والختام، والإيرادات، والمصروفات، والأعمال المخطط لها للعام التالي.
الهدف هو إنهاء الفوضى المطلقة.
أشار رئيس اللجنة البرلمانية للشؤون الداخلية، أريستوس داميانو، إلى أن الهدف من مشروع القانون هو تنظيم مسألة المباني المملوكة بشكل مشترك، من أجل إنهاء الفوضى المطلقة السائدة، والتي تسبب احتكاكًا مستمرًا بين الملاك وتترك آلاف المباني دون صيانة، مع كل ما يستتبعه ذلك.
وأشار أيضًا إلى أن من أهم ابتكارات مشروع القانون منحه لجان الإدارة صلاحية تحمل النفقات الضرورية بشكل معقول لصيانة وتشغيل المناطق المشتركة في المبنى المملوك ملكية مشتركة، والتي يتجاهلها المالك.
وذكر كذلك أن هذه الصلاحية تحديدًا تعزز دور لجان الإدارة، وأن من تجاهلوها حتى الآن، إذا استمروا في اتباع الأساليب نفسها، فمن المرجح جدًا أن يُحاسبوا أمام المحكمة.
إلى جانب البرلمان، اضطلعت وزارة الداخلية بدورٍ هام في هذه العملية، حيث قدمت مشروع القانون ذي الصلة.
وقد أشار وزير الداخلية، قسطنطين يوانو، إلى غياب الإدارة والإشراف الفعالين، مما يؤثر سلبًا على الحياة اليومية لآلاف المواطنين.
كما أشار إلى وجود خلافات بين المستأجرين، وعدم سداد النفقات المشتركة، والعجز عن تطبيق التشريعات القائمة بفعالية، والتردد في صيانة المباني، الأمر الذي يؤدي حتمًا إلى قصور في صيانتها، وبالتالي إلى خلق ظروف معيشية خطرة وغير ملائمة، مما يُلحق أضرارًا مباشرة بسلامة المستأجرين والصحة العامة.
كل ما سبق، بالإضافة إلى الثغرات الأخرى، يتم تنظيمها بموجب التشريع المقترح، والمشكلة تكمن في عدم تغيير أحكامه إلى درجة قلب فلسفته رأساً على عقب.
المصدر:- philenews
تستطيع الدخول للخبر في الجريدة الرسمية بمجرد الضغط على الرابط:-
يرجى ملاحظة أن جميع المواد المعروضة في “موقع فلسطينيو قبرص” محمية بحقوق الطبع والنشر وقوانين الألفية الرقمية لحماية البيانات.
