المالك مقابل المستأجر القانوني

العدالة تضع الحدود في العلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر  

بقلم جورج كوكونيس

يُنظّم قانون مراقبة الإيجارات رقم 23/83 بوضوح العلاقة بين المؤجّرين والمستأجرين القانونيين، مانحًا إياهم ضمانًا لحيازة المسكن وحمايتهم من الإخلاء التعسفي والزيادات المفرطة في الإيجار. إلا أن هذه الحماية ليست مطلقة.

تنص المادة ١١ من القانون صراحةً على الحالات التي يحق فيها للمالك استعادة حيازة العقار. ومن أهم هذه الأسباب الحاجة إلى الاستخدام الذاتي، وعدم سداد الإيجار بانتظام.

ويتمثل الجانب القانوني في أن العلاقة بين المالك والمستأجر في حالة توازن دائم: إذ يتمتع المستأجر بحق الحيازة لتأمين مسكن أو مقر مهني، في حين أن المالك قد يستعيد الحيازة إذا أثبت أسباباً صالحة وقانونية.

ويشكل هذا التوازن مبدأ أساسيا من مبادئ القانون، وتطبقه المحاكم بشكل صارم لمنع أي استغلال مسيء سواء من جانب المالك أو المستأجر.

الالتزام بدفع الإيجار

دفع الإيجار شرط أساسي في أي عقد إيجار. عندما يتخلف المستأجر عن الوفاء بهذا الالتزام ويصبح التخلف ممنهجًا، تُقوّض العلاقة التعاقدية نفسها.

وقد قضت المحاكم مرارا وتكرارا بأن مثل هذا السلوك يشكل سببا للإخلاء، لأنه من غير الممكن حماية المستأجر الذي لا يمتثل للالتزامات الأساسية.

أصدر رئيس محكمة ليماسول-بافوس للرقابة على الإيجارات حكمًا في 20 أغسطس/آب في قضية مالك شقة بثلاث غرف نوم في ليماسول، والذي استند في قراره إلى حاجته إلى الاستخدام الشخصي، وإلى عدم سداد المستأجر القانوني للإيجار بشكل منتظم.

وبعد مراجعة الأدلة، خلصت المحكمة إلى استيفاء شروط القانون.

وقد عزا المستأجر عدم السداد إلى الصعوبات الشخصية والمالية، مشيرًا إلى الاعتماد على الحد الأدنى المضمون من الدخل والحق في الحصول على بدل الإيجار من خدمات الرعاية الاجتماعية.

مع ذلك، رفضت المحكمة هذه الحجة، مؤكدةً أن الظروف الشخصية، مهما كانت مفهومة، لا تُلغي التزام دفع الإيجار. ولا يُمكن تبرير عدم الدفع بعوامل خارجية، إذ يشترط عقد الإيجار الاتساقَ وحسنَ النية.

تفسير “عدم الدفع المنهجي”

أوضحت المحكمة أنه ليس من الضروري أن يمتنع المستأجر تمامًا عن دفع الإيجار لإثبات عدم سداده بشكل منهجي. يكفي التخلف المتكرر والمستمر عن السداد، إذ يكشف عن نمط سلوكي. حتى الدفعات المتقطعة لا تنفي أن التخلف المستمر عن السداد أو عدم الرغبة فيه يُشكل سببًا للإخلاء.

ويتوافق هذا التفسير مع أحكام القضاء الراسخة، التي أكدت منذ فترة طويلة أن حماية المستأجر القانوني بموجب نظام مراقبة الإيجار لا تمتد إلى الحالات التي يقوض فيها المستأجر نفسه التزامه بدفع الإيجار.

وبناء على ذلك، فإن أحكام القضاء تؤكد بوضوح أن الحيازة ليست “مضمونة تمامًا”، بل تعتمد على الامتثال للالتزامات التعاقدية.

الأهمية القانونية والاجتماعية

يؤكد الحكم المذكور أن القانون 23/83 مبني على مبدأ التوازن: حماية المستأجر من التجاوزات، والاعتراف بحق المؤجر في الملكية وفي المقابل المتفق عليه. لا يمكن أن يمرّ عدم دفع الإيجار دون عقاب، وإلاّ يُلغى مفهوم الإيجار نفسه.

على الصعيد الاجتماعي، يكتسب هذا الحكم أهمية خاصة في أوقات الضائقة المالية، إذ يؤكد أن المشاكل الشخصية لا تعفي من الالتزامات القانونية. ويضمن ثبات الأحكام القضائية إمكانية التنبؤ واليقين القانوني للجميع: إذ يعرف كلٌّ من المؤجر والمستأجر مسبقًا حدود حقوقهما والتزاماتهما.

يكتسب هذا الحكم أهمية خاصة في وقتٍ يشهد فيه سوق الإسكان في ليماسول وغيرها من المدن القبرصية ضغطًا غير مسبوق. ولا تقتصر ضرورة تحقيق التوازن بين مصالح الملاك والمستأجرين على النظام القانوني فحسب، بل تشمل أيضًا التماسك الاجتماعي.

ويبين القرار أن العدالة يمكن أن تقدم حلولاً تحمي الطرفين، شريطة تقديم أدلة حقيقية وإظهار الصدق في تلبية الاحتياجات.

يُثبت القضاء القبرصي أنه على الرغم من الحماية القوية التي يوفرها القانون للمستأجرين، فإن عدم سداد الإيجار بشكل ممنهج يُعدّ مخالفة جسيمة تؤدي إلى الإخلاء. يجب على المستأجر دفع الإيجار، بينما يحق للمالك حماية ممتلكاته من سوء النية أو سوء التصرف.

ويرسل الحكم رسالة واضحة: إن علاقة الإيجار متبادلة ولا يمكن الحفاظ عليها عندما يتخلف المستأجر بشكل منهجي عن الوفاء بالتزاماته.

جورج كوكونيس  محامٍ متخصص في قانون العقارات، ومقره لارنكا. البريد الإلكتروني:  coucounis.law@cytanet.com.cy ، الهاتف: 24818288

المصدر: Cyprus mail

تستطيع الدخول للخبر في الجريدة الرسمية بمجرد الضغط على هذا الرابط:-

https://cyprus-mail.com/2025/11/11/landlord-versus-statutory-tenant