الملكية المشتركة: مخطط عملي لتوفير السكن بأسعار معقولة في قبرص
مع وصول القدرة على تحمل تكاليف السكن إلى نقطة تحول حرجة في جميع أنحاء قبرص، مما يترك المهنيين الشباب والأسر متوسطة الدخل عالقين بين متطلبات الإقراض التجاري الصارمة وارتفاع أسعار السوق، يتعين على السلطات الحكومية والمؤسسات المالية والجهات المعنية بالسياسات تبني حل جذري من خلال الملكية المشتركة.
تفشل نماذج الإسكان التقليدية والرهون العقارية التقليدية باستمرار في سد الفجوة المتوسطة للأسر التي يزيد دخلها عن الحد المؤهل للحصول على المساعدات الاجتماعية التقليدية، ومع ذلك لا تزال أسعار المنازل في السوق المفتوحة باهظة للغاية.
من خلال بناء إطار عمل متين يجمع بين الدعم المؤسسي من مؤسسة تنمية الأراضي القبرصية، وبروتوكولات مصرفية تجارية مصممة خصيصًا، وضمانات قانونية قوية، توفر الملكية المشتركة مسارًا عمليًا وقابلًا للتوسع لتوسيع نطاق الوصول إلى السكن الميسور.
لقد حان الوقت لترجمة هذا المفهوم المُثبت إلى واقع ملموس يضمن مستقبل الإسكان في قبرص.
يُظهر توسيع هذا الإطار فوائد اقتصادية كلية عميقة للجزيرة بأكملها، لا سيما في معالجة الاتجاه المقلق المتمثل في هجرة المهنيين الشباب الموهوبين بسبب ارتفاع تكاليف المعيشة والسكن.
من خلال توفير مدخل موثوق ومنظم إلى سوق العقارات، تضمن الملكية المشتركة احتفاظ قبرص بقوتها العاملة الحيوية، مما يعزز الإنفاق الاستهلاكي المحلي المستدام والمرونة الاقتصادية بدلاً من الاعتماد فقط على تدفقات رأس المال الأجنبي أو الاستثمارات المؤقتة.
علاوة على ذلك، يعتمد نجاح توسيع نطاق هذا النموذج بشكل كبير على التعاون الفعال بين البلديات الإقليمية، من ليماسول ونيقوسيا إلى بافوس ولارنكا، ومؤسسة تنمية الأراضي القبرصية.
يمكن للبلديات الاستفادة استراتيجياً من بنوك الأراضي العامة وتحفيز المطورين من خلال مكافآت الكثافة المستهدفة، مما يضمن عدم دفع وحدات الملكية المشتركة بأسعار معقولة إلى الضواحي الطرفية التي تفتقر إلى الخدمات، بل دمجها بدلاً من ذلك في المراكز الحضرية النابضة بالحياة حيث يتوفر الوصول بسهولة إلى فرص العمل ووسائل النقل والمرافق العامة.
إن الاعتقاد بأن بناء المزيد من المساكن هو الحل الأمثل لأزمة القدرة على تحمل تكاليف السكن هو اعتقاد خاطئ، إذ أن زيادة العدد الإجمالي للوحدات السكنية لا يعني بالضرورة توفير مساكن للسكان المحليين، خاصةً مع انتشار العقارات الشاغرة، وعقارات العطلات، والعقارات الاستثمارية.
في أسواق شديدة التنافسية مثل ليماسول، تدفع تكاليف الأراضي والبناء المتزايدة المطورين العقاريين إلى إعطاء الأولوية للمشاريع الفاخرة الموجهة للمشترين الأجانب وأصحاب الدخل المرتفع، بدلاً من توفير مساكن عملية تتناسب مع القدرة الشرائية المحلية.
لذا، فإن سد العجز السكني يتطلب أكثر من مجرد زيادة في عدد الوحدات؛ بل يتطلب توفير عقارات مناسبة من حيث السعر والمساحة والمواقع، مصممة خصيصاً للمشترين لأول مرة وللأسر متوسطة الدخل.
يقوم برنامج الملكية المشتركة في جوهره على إطار مرن يجمع بين الشراء الجزئي والإيجار الجزئي، حيث يقوم المشتري المؤهل بشراء شريحة أولية معقولة من رأس المال، تُحدد عادةً بنسبة 40% من القيمة السوقية للعقار، بدلاً من تحمل العبء المالي الكامل لعملية الشراء في السوق المفتوحة منذ البداية.
وتحتفظ جهة مؤسسية، وهي تحديداً مؤسسة تطوير الأراضي القبرصية، برأس المال المتبقي، بينما يدفع الساكن رسوم إشغال منخفضة ومنظمة على هذا الجزء.
صُمم هذا النموذج من الصفر لتمكين المشترين، وتسهيل التحولات المالية، وتعزيز الاستقرار طويل الأجل من خلال خفض العقبات المالية بشكل كبير.
ولأن المشترين لا يحتاجون إلا إلى قرض عقاري لحصتهم الجزئية الأولية، تنخفض مبالغ القروض والأقساط الشهرية بشكل ملحوظ، مما يجعل التأهل أسهل بكثير بناءً على الدخل المحلي.
ولتسهيل الانتقال الأولي بشكل أكبر، يتضمن البرنامج فترة سماح تمهيدية مدتها ثلاث سنوات لا تُفرض خلالها أي رسوم إيجار على حصة الشركة المتبقية، مما يوفر متسعًا من الوقت لتكوين مدخرات وتعزيز الوضع المالي قبل بدء التزامات الإيجار.
وعندما يبدأ الإيجار في السنة الرابعة، يُحسب بمعدل تنافسي يبلغ 2% فقط سنويًا على القيمة المتبقية، وهو أقل بكثير من متوسط السوق التقليدي.
لتلبية احتياجات العائلات المتنامية، يتكيف هذا النظام بسلاسة مع العقارات الأكبر حجمًا، مثل شقة مساحتها 109 أمتار مربعة، مكونة من 3 غرف نوم، بقيمة 2106 يورو للمتر المربع، بسعر إجمالي قدره 229600 يورو.
بموجب هذا النظام، يحصل المشتري على حصة أولية قدرها 40% بقيمة 91840 يورو، يمكن تمويلها بسهولة عبر دفعة نقدية متواضعة وقرض عقاري تجاري جزئي، بينما تحتفظ مؤسسة تطوير الأراضي القبرصية بالحصة المتبقية البالغة 60% بقيمة 137760 يورو.
بعد فترة سماح مدتها ثلاث سنوات، يُحدد الإيجار السنوي للسنة الرابعة بمبلغ 2755 يورو، أي ما يعادل 230 يورو شهريًا، وهو مبلغ في متناول الجميع.
إلى جانب توفير السكن بأسعار معقولة على المدى القريب، تُعدّ الملكية المشتركة أداة فعّالة لبناء الثروة للأجيال القادمة وتعزيز التمكين المالي.
فالإيجار التقليدي يُعرّض الأسر لخطر التضخم الجامح في الإيجارات دون تراكم أي رأس مال، مما يُوقعها في دوامة مستمرة من عدم الاستقرار المالي.
في المقابل، تُعرّف آلية التدرج في الملكية المشتركة مشتري المنازل على تراكم رأس المال بشكل منضبط، وتُعلّمهم أساسيات الثقافة المالية وإدارة الأصول، بينما تُمكّن الأسر من زيادة حصتها في الملكية تدريجيًا مع تقدّم مسيرتهم المهنية ونمو دخلهم.
لضمان استقرار السكن على المدى الطويل، تتيح آلية التملك التدريجي هذه للمشترين شراء ما تبقى من حقوق الملكية التي تحتفظ بها المؤسسة على دفعات محددة.
ويتم تحديد تكلفة هذه الدفعات الإضافية بناءً على تقييم مستقل في السوق المفتوحة وقت الاستحواذ، يُجريه مساحون معتمدون مسجلون لدى غرفة قبرص العلمية والتقنية، مما يضمن تسعيرًا عادلًا يعكس ظروف السوق الحالية، ويُمكّن الأسر من الانتقال تدريجيًا من السكن الجزئي إلى التملك الكامل مع نمو قدراتهم المالية.
بالمقارنة مع مبادرات الإسكان العام التقليدية، التي غالباً ما كانت تعاني من تأخيرات إدارية، وشروط تأهيل صارمة، وعزلة اجتماعية بسبب التباعد الجغرافي، يقدم نظام الملكية المشتركة الحديث نموذجاً سكنياً متطوراً.
فهو ينتقل من الدعم الحكومي التقليدي إلى شراكة تعاونية متوافقة مع السوق بين القطاع العام، والمقرضين التجاريين، ومشتري المنازل الأفراد.
كثيرًا ما يتساءل النقاد عما إذا كانت البنوك التقليدية ستمول نماذج الملكية المشتركة للمنازل، لكن كبرى المؤسسات المالية في قبرص، مثل بنك قبرص والبنك اليوناني ويوروبنك، قادرة على التكيف بسهولة من خلال تقديم منتجات تمويل عقاري جزئي متخصصة ومعتمدة مسبقًا، مدعومة ببروتوكولات قانونية متينة.
علاوة على ذلك، يحمي هذا النموذج الموارد العامة وأصحاب المنازل على حد سواء من خلال تخطيط محايد للحيازة، حيث تُدمج الوحدات بسلاسة ضمن مجمعات سكنية مفتوحة باستخدام توزيعات مكانية مدروسة، مدعومة بحوافز حكومية لزيادة الكثافة السكانية وحوافز تقسيم المناطق.
تُؤمَّن المعاملات عبر ضمانات إيجار مسجلة، مُهيكلة من خلال عقد بيع يُودع لدى دائرة الأراضي والمساحة، إلى جانب عقد إيجار طويل الأجل للملكية المشتركة.
في حين تُفعِّل إجراءات الحماية من المضاربة بنودًا إلزامية للإقامة الأساسية، وتحظر التأجير من الباطن قصير الأجل، وتفرض فترات التزام متعددة السنوات، وتمنح المؤسسة حق الأولوية الصارم في إعادة شراء أو إعادة تخصيص الأسهم للمتقدمين المعتمدين على قائمة انتظار الإسكان الاجتماعي، مما يضمن في نهاية المطاف أساسًا مستقرًا ومزدهرًا للأجيال القادمة في جميع أنحاء قبرص.
بانايوتيس باتشوميو مهندس معماري معتمد، حاصل على بكالوريوس العلوم (مع مرتبة الشرف) ودبلوم في الهندسة المعمارية من المعهد الملكي للمعماريين البريطانيين.
بقلم بانايوتيس باتشوميو
المصدر: en Cyprus
تستطيع الدخول للخبر في الجريدة الرسمية بمجرد الضغط على هذا الرابط:-
يرجى ملاحظة أن جميع المواد المعروضة في “موقع فلسطينيو قبرص” محمية بحقوق الطبع والنشر وقوانين الألفية الرقمية لحماية البيانات.
